有償か無償かに関わらず、資産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。
譲渡所得は、給与所得など総合課税されるものと、土地建物等の譲渡所得など分離課税されるものに区分されます。
なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。
譲渡所得税とは？だれがどんなときにいくら払うの？
譲渡所得税は、土地・建物を譲渡した人が納付します。
譲渡所得税はどんな時に必要なの？
土地・建物を譲渡した場合に必要になります。
譲渡する土地・建物をいつから保有していたかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、それぞれ税率が異なります。
- 長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年を超える土地・建物の譲渡 - 短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下の土地・建物の譲渡
譲渡所得税はいくら払うのか？
課税譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
- 譲渡収入金額
譲渡価額（売買金額）です。 - 取得費
下の取得費用の合計金額から建物の減価償却費を差し引いた金額です。- 譲渡した土地・建物の取得代金
- 取得時の仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、印紙税
- 設備費、改良費（修繕費以外のもの）
- 土地・建物を取得した当時の取得費が不明な場合
⇒概算取得費＝譲渡収入金額×5%
概算取得費が実際の取得費よりも多い場合にも概算取得費を用いることができます。 - 譲渡費用
譲渡にあたって直接要した費用- 譲渡時の仲介手数料、登記費用
- 譲渡時の建物取り壊し費用、借家人の立ち退き費用
- 特別控除
居住用の3,000万円特別控除の特例など
譲渡所得にかかる税率
譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税率
| 区分 | 短期 | 長期 | 10年超所有の軽減税率の特例(*) |
|---|---|---|---|
| 期間 | 5年以下 | 5年超 | 10年超所有の軽減税率の特例 |
| 居住用 | 39% 所得税30% 住民税9% | 20% 所得税15% 住民税5% | 課税譲渡所得6,000万円以下の部分 14%（所得税10%＋住民税4%） 課税譲渡所得6,000万円超の部分 20%（所得税15%＋住民税5%） |
(*)10年超所有の軽減税率の特例の適用要件
- 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡であること
- 譲渡した相手が親子や夫婦等の特別な間柄でないこと
- 前年及び前々年にこの特例または居住用財産の買換え特例などを受けていないこと
- 居住のように供されなくなってから3年を経過する日までに譲渡すること
この「10年超所有の軽減税率の特例」と「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は併用可能です。
譲渡所得で受けられる特例は？
譲渡所得は、それぞれ一定の要件を満たすことで下の特例を受けることができます。
譲渡益がある場合に適用される3つの特例
| 3000万円 特別控除 | 軽減税率 の特例 | 買換え特例 | |
|---|---|---|---|
| 3000万円特別控除 | – | | |
| 軽減税率の特例 | | – | |
| 買換え特例 | | | |
譲渡損がある場合に適用される特例
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合、下の一定の適用要件を満たせば、譲渡所得金額から3,000万円を控除できます。
課税譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除3,000万円
この特例は、譲渡した居住用財産の所有期間や居住期間は問われません。また、この特例を適用して課税譲渡所得が0円になる場合でも、確定申告は必要です。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用要件
- 居住用財産の譲渡であること
- 譲渡した相手が親子や夫婦等の特別な間柄でないこと
- 前年及び前々年にこの特例または居住用財産の買換え特例などを受けていないこと
- 居住のように供されなくなってから3年を経過する日までに譲渡すること
特定居住用財産の買換え特例
特定のマイホーム(居住用財産)を、令和7年（2025年）12月31日までに売って代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます“繰り延べ”であって、“非課税”ではありません。
- 売却した居住用財産≦買換えた居住用財産
譲渡はなかったものとされ、税金は100%繰り延べされます。 - 売却した居住用財産＞買換えた居住用財産
売却資産と買換え資産の差額について課税され、残りは課税が繰り延べられます。
この特例を適用した場合の買換え資産は、譲渡資産の取得費を引き継ぎますが、取得時期は引き継ぎません。
税金についてはとても難しいもの。今住んでいる家を売って新しいマイホームを購入したいとき家づくりコンサルティングへご相談ください。