現在お住まいの家賃がもったいないと思っていませんか？
私も結婚してすぐ賃貸マンションに住んでいました。駐車場代込みで月10万円くらいの家賃を毎月払っていました。
駅に近くて生活に便利なところだったので、最初はこれで良いかなと思っていたのですが『いつかマイホームを持つのであれば、それまで毎月１０万円を捨てているのと同じではないのか？』と気がついたとき、ものすごくもったいないことしてる！って思ったのです。
毎年１２０万円、１０年経ったら１２００万円、３０年で３６００万円・・・
家賃って自分たちの資産には１円もならないんですね（涙）。おそらく、今このページを読んでいるあなたもそのことを感じていることだと思います。
お子様が生まれて走りまわったり歌を歌ったりすると近所へ気を遣いませんか？私は子供の夜泣きの時にとても気を遣いました。夜中に子供が泣いたら隣の壁から『ドン！』って壁をたたく音が聞こえたり・・・。結構気を遣いますよね。
他にも収納や部屋数にも不満があったりしていることでしょう。
ここでは、新築一戸建が欲しい！いい土地を探して住みたい！、そんな方へのアドバイスを書いています。
土地探しから始めると失敗する可能性が高くなる
現在賃貸住まいで建築地がないあなたが夢のマイホームを手に入れるためにはどのような流れが良いのでしょう？
- まずは土地を探しますか？
- 不動産屋さんのチラシを見たり、インターネットで土地情報を探してみますか？
- 希望の土地があったら不動産屋さんへ問い合わせたりしてみますか？
土地がないと家を建てられませんからね。
まず、先に土地を購入した方の家づくりがどうなっていくかをご紹介します。
先に土地を購入した方の家づくり失敗例
不動産会社：「もうこんな物件、後にも先にも出ないですよ。どうします？次の商談の方が待っていますので決めるのなら今日決めてもらえますか？」
「周辺の土地とくらべたら安いし、この土地を買うぞ！決めた！！やった！とうとうマイホームへの第一歩を踏み出したぞ！！」というご夫婦が住宅展示場にやってきました。私が住宅営業マンのときです。
お父さん：「マイホームを建てる土地はあるんです。どこのメーカーで建てようか迷っているので見積りしてもらえますか？何社かの見積りをとるのでお宅で決めるわけではないですよ。」
早速、現地調査をして見積もり・提案をさせていただいたのですが、そのとき、大変なことが分かったのです。
希望するマイホームを建築するための住宅ローンが組めないことが判明したのです。
敷地が道路よりも２ｍほど高くなっており、ヨウヘキ工事をするのに数百万円かかることが判明。
ほかにも建物を建てるために、水道管の掘削工事や基礎の補強工事費用など、建物価格以外にかなりの屋外工事費用が必要な土地だったのです。
お客様の年収から住宅ローン借入額には限度があり、自己資金を合わせても希望する間取りのマイホーム予算は準備できない事が分かったのです。
もう少し早く会っていれば対処法はあったのですが・・・
結局このご夫婦、親族からの資金援助もなく、大手ハウスメーカーではどこも相手にされなくなってしまいました。とりあえず何も建っていない更地の土地の固定資産税を払い続けています。
他にも、土地を買ったけど、法的な制限で希望の部屋数が取れないお客様もいました。どのお客様もとってもガッカリしていました。
当然です、マイホームの夢が断たれたのですから。しかも計画が始まってすぐに、です。
私の目の前で夫婦喧嘩が始まったり、事実が判明したときには奥様が泣いたりしていましたから・・・。
なんでこんなことが起こってしまうのか？
それは、最初のステップに問題があるんです。
土地だけを先に買ってはいけないのです！！
土地だけ先に買ってはいけない！
なぜ先に土地を購入してしまうかというと、土地がなければマイホームを建てられないので、ハウスメーカーに相手にされないのではないかと考えてしまう方が多いからではないかと思います。ところが、前述のように希望するマイホームを購入するための予算が準備できない場合の方が、 住宅営業マン からは相手にされないのです。先に土地を購入しても、希望のメーカーで資金計画や間取りが上手くいくこともありますが、素人では想定できない事態が起こる事があるのです。
かならず土地購入の前に、建物の計画を確認しておかないといけません。その土地に希望の建物を建てたときの総額を確認してから、土地・建物を契約すると良いわけです。土地を契約していなくても住宅営業マンは喜んですまいの提案をしてくれます。
そのためには、土地・建物のを同時に提案してもらうための家づくり予算の目安を 住宅営業マン に伝えないといけません。そこで注意したい事が、あなたが考える家づくり予算です。
- 建築予算は○○○○万円というふうに漠然と決めていませんか？
- 本当にその予算で購入しても大丈夫ですか？
- 逆にもう少し予算を上げることはできませんか？
- 将来の教育費、車の買換え、老後の生活、マイホームのメンテナンス費など、ちゃんと考えた予算になっていますか？
まずは『ライフプランに合った家づくり可能予算』を把握することから始めてみて下さい。
土地・家を購入するときの流れ
- ライフプランに合った家づくり可能予算を把握する
- 家づくり可能予算に合わせて、土地・建物を同時に提案してもらう
１．『ライフプランに合った家づくり可能予算』を把握する
将来の収入はある程度決まってしまいますが、一生涯で出ていくお金はコントロールする事が可能です。マイホームを購入すると、抑えるべき支出は、税金・ローン利息・メンテナンス費・保険料、そして光熱費です。これらの項目は家づくりの考え方次第で大幅に削減できます。
生活費や教育費、趣味の費用などは、どちらかというと掛けるべき支出だと考えています。人生が楽しくなる生きがいに繋がる支出なので、ここは出来る限り守りたい支出ではないでしょうか？
マイホーム予算は初期費用だけに目が向きやすいのですが、ローン利息やメンテナンス費、固定資産税などの税金も住んでから掛かる支出としてかなり大きな額となります。
これらの支出を考慮して、家づくり可能予算の第一段階が把握できるようになります。
人生の途中で赤字・・・
生涯収支だけが合っていてもまだ問題は残っています。
それは、人生の途中で赤字の時期がある場合です。
すなわち、貯蓄残高が将来マイナスになる計画も注意が必要です。出産育児の時期やお子様の教育資金、車の買換え、家族で海外旅行等 一時期にたくさんの支出が集中してしまうと、 たとえ生涯収支がプラスでも、 貯蓄残高がマイナスになることがあります。
このように、これからのお金の流れをシミュレーションをするのがもっとも確実です。将来のお金の流れの事をキャッシュフローと言います。エクセルなどの表計算ソフトを使ってシミュレーションをかけられると良いと思います。
なお、有料にはなりますが、以下のような場合は、家づくりコンサルティングでご相談を承っております。
- パソコンは苦手
- 漠然と考えている家づくり予算が本当に正しいのかどうかを判断したい
- 自分達のシミュレーションでは心配
- 家づくり専門のファイナンシャルプランナーに相談したい
家づくりコンサルティングでは、住宅購入希望者向けのシミュレーションソフトを使ってライフプラン診断を行います。
家づくり可能予算をより確実にしたい方は住宅購入ライフプラン診断のページをご覧下さい。
２ 土地・建物を同時に提案してもらう
では、家づくり可能予算が分かったら、次はいよいよ住宅購入に向けての具体的な物件探しです。
家づくりの流れの順番は、次に希望の建物の予算を把握すること。
ここでも土地を探すことではありません。
土地を探すエリアが見当違いだと、何年も平行線のまま前に進みません。「この土地は気に入ったんだけど、建物を建てる予算がない・・・。」ということになってしまいます。
なので、建物予算をある程度把握します。
例えば、キャッシュフロー・シミュレーションの結果、家づくり可能予算が５５００万円だったとします。
希望の間取りや外観でマイホームを建てるために３５００万円必要だとすると、土地に充てることができる予算は２０００万円となります。
希望のマイホームを建てるために必要な土地の大きさが４０坪だとすると、購入可能な土地の坪単価は
２０００万円÷４０坪＝５０万円／坪 ということになります。
検討可能な土地の坪単価が分かれば、その坪単価に近いエリアで土地を探せばいい訳です。
このやり方だと土地探しにムダな時間をかけることはなくなります。
ここで疑問になる事が、希望の土地でマイホームを建築した場合、建築総額が幾らになるのかは分からないという事です。
建築地の状況によって屋外付帯工事の費用は変わってしまうため、建築費総額は素人には把握できません。ここでプロの協力が必要になってきます。あなたの味方になってくれる優秀な住宅営業マンの手助けが必要になってくるのです。
住宅営業マン なら、あなたが希望の部屋数やマイホームへのこだわりを伝えると、大体の目安ですが建物予算が把握できます。
建築地の状況によっては多少のズレは出てきますが、素人で建物の予算を勝手に決めるよりかは、はるかに精度が高いはずです。
建物の予算がある程度把握できたら検討可能な土地のエリアが分かります。ここでもプロの意見を参考にできます。
住宅営業マン ：「坪単価○○万円の土地であれば、ココかこのあたりのエリアですね。」
このエリアはどうしてもいやだとか、土地の希望があったら言っておきましょう。
あとは、土地と建物を予算に納まるように提案してくれるのを待つだけです。
ここで注意することがあります。
住宅営業マン のセンスや能力によって提案の質が全然違うということです！！
例えば、不動産屋さんとのつきあいが広い 住宅営業マン なら、お客様の要望に合う物件の情報を常に仕入れるネットワークをもっています。上手くいけば市場に出る前に優良物件の紹介があるかもしれません。
不動産会社：「こんど○○町に○○坪の南向き土地が売りに出そうなんです！ええ土地ですよ～！！この辺で土地を探しているお客様いませんか？」
住宅営業担当者：「あ！ちょうどいます！！』」
という感じです。
不動産会社は売り買い両方できたら手数料がどちらからも入るので、良い物件ほど自社で販売したがります。だから、優良物件を握っている不動産屋さんと親しくしている 住宅営業マン に優良物件情報が集まってきます。
住宅営業マン から提案される間取りも担当者によってピンからキリまでです。できるだけセンスの良い優秀な 住宅営業マン を家づくりパートナーにするという事が、家づくりの流れで大切なポイントとなります。
優秀な 住宅営業マン の見つけ方
そんな優秀な 住宅営業マン ってどうやって見つけたらいいの？
住宅展示場に行って見つけようとしてはいけません。最初にお客様のアンケートカードを取った 住宅営業マン があなたの担当になってしまうという住宅業界のルールがあります。どこのハウスメーカーでもこのルールは存在します。
一番のお勧めは、マイホームを建築したお知り合いで担当になった住宅営業マンがとても素晴らしい人だったら、お知り合いの方にその住宅営業マンを紹介してもらう方法です。お知り合いの家づくりで満足いく実績があるのですから安心です。
そのような知り合いは居ないという場合、当社のこれまでの経験と人脈を活用して、大手ハウスメーカーの優秀な 住宅営業マン を紹介するサービスを無料で行っていますので、関心のある方はご利用ください。
くわしくは住宅営業マン・ドラフトシステムをご覧ください。
優秀な 住宅営業マン の選び方は住宅営業マンの賢い選び方のページも参考にしてください。
家づくりコンサルティングがお手伝いできる家づくりの流れ
理想的な新しい家・土地購入の流れについてご説明させていただきました。
実際、私は数多くの住宅営業マンに会ってきました。そして、住宅営業マンによって、本当に住宅の良し悪しが決まってしまうのだなぁと実感しています。
少しでも多くの方に、失敗なく、幸せな家づくりをしてもらいたい。それが私の願いでもあります。
最後に、家づくりの流れの中で、家づくりコンサルティングがお手伝いできることをご紹介させていただきます。